מדריך היערכות במסים

20.19  עמותה שרכשה זכויות ברכישה מקרקעין לצורך הקמת יחידת מגורים לחבריה-לא תחויב בתשלום מס עבור יחידות דיור מוגמרות, ו"ע 40703-11-15 עמותת מדורגי הנחל נווה מנחם נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה

ביום ה-26.12.17 ניתן בבית המשפט המחוזי פסק דין אשר קיבל ערעורה של עמותה שרכשה קרקע לטובת חבריה וקבע כי לא מדובר ברכישת דירות מוגמרות לחברים, אלא הצטרפות לפרויקט של רכישת של קרקע ובניה עצמית של חברי העמותה.

בית המשפט המחוזי בחיפה דן בשאלה מתי יש לראות ברכישת קרקע על ידי קבוצת רוכשים כרכישת מקרקעין, ומתי תוגדר העסקה כרכישת דירות מגורים מוגמרות.

 מדובר בעמותה שרכשה במכרז זכויות במקרקעין להקמת יחידות מגורים עבור חבריה, הצהירה על רכישת הקרקע וביקשה לשלם מס רכישה כנדרש (בחוק). מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את ההצהרת העמותה שכן לגישתו מדובר בעסקה למכירת דירות מגורים מוגמרות לכל חברי העמותה.

העמותה טענה כי ההתקשרות החוזית של חברי העמותה אינה בבחינה "קבוצת רכישה" על פי הוראות מיסוי מקרקעין, שכן ההתארגנות לרכישת הקרקע הוקמה מתוך חברי הקבוצה ולא מגורם חיצוני. עוד נטען כי חברי העמותה הם אלה אשר התקשרו עם המשווק, כאשר בין המשווק לחברת הניהול והקבלן לא היה כל קשר, ולכן כל ההתארגנות בכל שלבי הפרוייקט נעשתה מתוך חברי העמותה ולא היה שום גורם חיצוני שקישר בינם לבין הספקים.

מנגד, מנהל מיסוי מקרקעין טען, כי תכלית הרכישה של חברי הקבוצה הייתה לרכוש דירות מגורים מוגמרות, וזאת מכיוון שמערכת החוזים גובשה עוד בטרם גיבושה של החברי הקבוצה, וכן כי לחברי העמותה לא הייתה שום שליטה על ההתקשרויות עם נותני השירות ועובדיי הבניה, הפיקוח על הבנייה ובכלל החוזים.

כב' השופט ר' סוקול קיבל את עמדת העמותה ופסק כי כדי לקבוע מהי הזכות שנרכשה עלינו לבחון את הסכם הרכישה, המגדיר את נכס המקרקעין הנרכש ולאחר מכן לבחון את טיבו של הנכס. כדי לקבוע שלפנינו עסקת רכישה של יחידות דיור מוגמרות באמצעות קבוצת רכישה, אין די בכך כי בניית הדירות עבור חברי העמותה, אלא במובן החוק צריכים להתקיים תנאים נוספים. כמו כן, רכישת הקרקע והקמת יחידות דיור נעשו על ידי העמותה כמי שפעלה בנאמנות עבור החברים. הקמת הפרוייקט נעשתה מתוך חברי העמותה ללא כל גורם חיצוני מארגן הפועל לתמורה כל שהיא. בכל שלב בפרוייקט נעשתה התקשרות נפרדת עם נותני השירות, ומבצעי עבודות הבנייה. עוד ניתן לראות כי העלויות של הבנייה ומיקום הדירות נקבעו במהלך עבודות הבנייה וכי חברי העמותה אינם ידעו זאת לפני הצטרפותם לעמותה. כל אלו מלמדים כי העמותה רכשה קרקע שעליה בנו בבניה עצמית את דירות המגורים ועל כן יש לקבל את טענת העמותה.