מדריך היערכות במסים

2.10.1פטור ממס    

ביוני 1990 פורסם חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) (הוראת שעה),
התש"ן-1990 (להלן: "החוק"). החוק קובע, כי יחיד שהיתה לו בשנת המס הכנסה של דמי שכירות מהשכרת דירת מגורים המשמשת למגורים בישראל, יהיה פטור ממס על הכנסה זו, בהתקיים התנאים הקבועים בחוק, עד לתקרה.

התנאים המצטברים לפטור ממס הם:

(1)         המשכיר הוא יחיד;

(2)         דמי השכירות הם מדירה בישראל, או באזור כהגדרתו בסעיף 3א לפקודת מס הכנסה, או חלק ממנה המיועדים לשמש למגורים, למעט דמי שכירות מדירה הרשומה (או שיש לרשמה) בפנקסים שחייבים לנהל לגבי הכנסת המשכיר מעסק;

(3)         הדירה הושכרה ליחיד או לשוכר שהוא חבר בני אדם שעיקר פעילותו מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות או לסעד והוא (חבר בני האדם) שוכר את הדירה כדי להשכירה למטרה כאמור ליחיד שאינו עובד באותו חבר בני אדם ושלא למטרת רווח;

             יצויין, כי על מנת לקבל פטור, בהשכרה לחבר בני אדם כאמור לעיל, על חבר בני אדם להיות מאושר לעניין זה על ידי נציב מס הכנסה בהודעה ברשומות;

(4)         למשכיר יש מסמך בחתימת ידו של השוכר המאשר כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד;

(5)         דמי השכירות התקבלו בשל תקופה בה החוק היה בתוקף.

הוראת השעה הפכה לחוק קבוע במסגרת חוק ההסדרים לשנת 2007. סכום תקרת הפטור ממס בגין ההכנסה מהשכרת דירת מגורים לחודש הינו בסך 5,090 ש"ח בשנת המס 2019.

יצויין בהקשר זה, כי תקרת הפטור בחוק זה נקבעת על פי המנגנון הבא: כאשר דמי השכירות החודשיים עולים על תקרת הפטור ממס, המפורטת לעיל, אזי מופחתת תקרת הפטור מחלק דמי השכירות העולה על אותה תקרה, משמע, ככל שדמי השכירות גבוהים יותר, יורדת תקרת הפטור, ויתכן אף מצב בו אין היא אפקטיבית כלל.

הכנסה מדמי שכירות העולה על "תקרת הפטור המתואמת" כאמור, תתחייב במס לפי שיעור המס השולי החל על היחיד, וכנגדה ניתן יהיה לנכות הוצאות ששימשו בייצור ההכנסה באופן יחסי, בהתאם למנגנון ייחוס הוצאות שנקבע בסעיף 18(ג) לפקודה.

במדריך לתשלום ולהקלות במס על הכנסה של יחיד מהשכרת דירה למגורים בישראל, אשר פורסם על ידי רשות המסים בינואר 2018, עולה כי בכפוף לתנאים הרשומים במדריך, רשאי משכיר לבחור בכל אחד מהמסלולים עבור כל אחת מהדירות שברשותו (מסלול הפטור/שכ"ד בשיעור 10%/חיוב במס לפי מדרגות), עוד עולה מהמדריך ומהדוגמאות שמובאות בו, כי בהתאם לסכומים המתקבלים עבור השכירות, ניתן לבחור כי על דירה אחת ינתן פטור ועל הדירות הבאות שכ"ד מופחת בשיעור של 10% (בהנחה ושכ"ד המתקבל עבור 2 הדירות ומעלה לא עולה על תקרת הפטור השנתית כפול 2).

לצפיה במדריך https://taxes.gov.il/IncomeTax/Pages/IncomeTaxGuides/IncomTaxGuigeRentHakalot.aspx

 

יודגש, כי יחיד שבחר לשלם מס מופחת כאמור, לא יהיה זכאי לנכות פחת או הפחתה אחרת בשל הדירה או הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה מדמי השכירות וכן לא יהיה זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה.

יצויין כי לחילופין, היחיד רשאי לבחור בתשלום מס על ההכנסות מהשכרת דירה למגורים לפי שיעור המס השולי החל עליו, תוך ניכוי ההוצאות שהוצאו בייצורה.