מדריך היערכות במסים

 

11.13.5  מוניטין כמרכיב במכירת זכות במקרקעין

במכירת זכות במקרקעין, חייב המוכר בתשלום מס שבח ובמקביל חייב הרוכש בתשלום מס רכישה. לעומת זאת, בעסקה למכירת נכס הוני, שאינו זכות במקרקעין, הרווח מהעסקה יתחייב במס רווח הון, אך לא במס רכישה שכן, לא חלים המסים הנ"ל. לפיכך, יתכן ולסיווג המרכיב הנמכר בעסקה תהא השלכה משמעותית על המסים החלים בעסקה.

בהקשר זה, יצויין כי בהוראת ביצוע מס שבח משנת 1985, נקבע כי עקרונית יתכן כי המוכר יקבל תמורה בעבור מוניטין כאשר הוא מוכר עסק חי, והרוכש גם מתכוון להמשיך באותו סוג עסק (ראה גם פסק הדין שניתן בעניין ו"ע 1029/00 רוזנטל ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין, אשר על פי עובדותיו חלק מהתמורה במכירת זכות מקרקעין, שבה הופעל בית מרקחת, יוחסה למוניטין). אולם, במקום בו קובעים הצדדים חלק מן התמורה על חשבון מוניטין, כאשר למעשה הפעילות העסקית הקודמת מתחסלת בגלל חוסר הצלחה, ובנוסף לכך גם הרוכש אינו מתכוון להמשיך באותו ענף עסקי, עלולה פעולה כזו להיחשב כעסקה מלאכותית, הנעשית כדי שהמוכר יוכל בדרך זו להקטין את המס על הרווח הריאלי ואת מס המכירה המגיע, מחד גיסא, והרוכש ייהנה ממס רכישה מוקטן מאידך גיסא.

כאשר הסכם מכירת זכות במקרקעין כולל גם מכירת מוניטין, תוך ציון מרכיב הסכום המתקבל עבור המוניטין, עשוי פקיד השומה לבצע את הבדיקות הבאות:

א.   האם בזכות במקרקעין הנמכרת מתקיימת פעילות עיסקית שוטפת או שמא נמכרת הזכות במקרקעין לאחר חיסול מוחלט של הפעילות העיסקית.

ב.   האם הרוכש אמנם מתכוון להמשיך באותה פעילות עיסקית בה עסק המוכר.

ג.    האם שווי הזכות במקרקעין נמוך מן התמורה שהמוכר קיבל בפועל, דבר המצביע לכאורה שחלק מן התמורה מתייחס לזכות אחרת.

ד.   האם אמנם ראוי להכיר בחלק מן התמורה הכוללת כתשלום עבור מוניטין.