מדריך היערכות במסים

1.8 הקלות במס רכישה לדירה בקבוצת רכישה

סעיף 9(ג1ג)(2) חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע שיעורי מס רכישה מופחתים למי שרוכש דירה יחידה או למי שמשפר דיור דהיינו, שיעור מס רכישה מופחתים למי שיש לו דירה יחידה ובמקביל רוכש דירה אחרת שאליה הוא אמור לעבור ובלבד שהוא מוכר את הדירה שבה הוא מתגורר בהתאם לפרקי הזמן שקבועים באותו סעיף.

רוכשי דירות רבים שרכשו דירה במסגרת קבוצת רכישה נתקלים פעמים רבות בקשיים בכל הליכי היתרי הבנייה ובביצוע עצמו ולעיתים אין התקדמות כלל במשך שנים רבות כשהרוכשים נותרים ללא מענה וללא אופק למגורים בדירה שרכשו במיטב כספם. יתרה מזאת, אם רוכש כזה מעונין לרכוש דירה אחרת כדי לא להמשיך ולשלם דמי שכירות הוא נדרש לשלם מס רכישה בשיעורים החלים על מי שיש לו יותר מדירה יחידה, למרות שבאותו שלב הוא אינו מחזיק בדירה ומצבו אף גרוע יותר עקב הכספים שכבר השקיע בקבוצת הרכישה. על רקע זה חוקק חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 93), התשע"ח-2018  להלן: "התיקון").

במסגרת התיקון נקבע, כי מי שרכש דירה במסגרת קבוצת רכישה (להלן: "הדירה בקבוצת הרכישה") וזו דירתו היחידה ובנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה לא החלה בתוך ארבע שנים ממועד רכישתה או אם שוכנע מנהל רשות המסים כי חל עיכוב מהותי אחר בהשלמת בנייתה של הדירה כאמור באותה תקופה או אם החזקה בדירה בקבוצת הרכישה לא נמסרה בפועל לידי הרוכש בתוך 6.5 שנים ממועד רכישתה – יוכל לרכוש דירה נוספת תוך שיחולו עליו שיעורי מס הרכישה המופחתים החלים על רכישת דירה יחידה.

תחולת התיקון במועד פרסומו ברשומות (28.6.2018) (להלן: "מועד התחילה"), וזאת בכפוף להוראות התחולה והמעבר הבאות:

 

  • מי שרכש דירה לפני מועד התחילה לאחר שרכש דירה בקבוצת רכישה והתקיימו לגביו ההוראות דלעיל, למעט ההוראה שעניינה בעיכוב בבניית הדירה בקבוצת הרכישה, יחולו ברכישת הדירה שיעורי מס הרכישה החלים על משפר דיור.

 

  • מי שרכש דירה לאחר שרכש דירה בקבוצת רכישה והתקיימו לגביו ההוראות דלעיל, יראו אותו, לעניין הטבות או זכאויות לפי כל דין אחר, לרבות לעניין זכויות לפי חוק להגדלת שיעור ההשתתפות בכוח העבודה ולצמצום פערים חברתיים (מענק עבודה), התשסח-2007, חוק הבטחת הכנסה וחוק הביטוח הלאומי – כבעל דירת מגורים יחידה, וזאת בתקופה שממועד רכישת הדירה ועד למכירתה של הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה.

בהקשר זה, יש לציין את פרסומו של חוזר נוסף – חוזר מיסוי מקרקעין מס' 2/2019 בנושא "שיעור מס הרכישה ברכישת דירת מגורים המהווה תחליף לדירת מגורים יחידה בקבוצת רכישה שבנייתה טרם הסתיימה.

  • במסגרת החוזר נדון המצב החוקי לפני ולאחר תיקון 93 דלעיל ובכלל זאת הוראות התחולה וכן התייחסות לדיווח בפועל למשרדי מיסוי מקרקעין ושידור השומה.