מדריך היערכות במסים

1.6.2 החלטות מיסוי וחוזרים מקצועיים במיסוי מקרקעין

 

החלטת מיסוי 1105/21 הנושא: הגדרת "מקרקעין לצרכי דיור להשכרה" בסעיף 64א2 לפקודה ומבחן שווי נכסי הקרן – החלטת מיסוי בהסכם

חברה פרטית (להלן: "חברת האם") המחזיקה במלא הון המניות של חברה פרטית נוספת (להלן: "החברה"). חברת האם זכתה במכרז לפיתוח וחכירה של מקרקעין לפיו לתכנון והקמת 150 יחידות דיור לפחות למגורי סטודנטים וכן שטחי מסחר התואמים ותומכים ייעוד זה ("הפרוייקט").

בכפוף לתנאי המכרז, תקופת הפיתוח וההקמה נקבעה לתקופה של 5 שנים, ולאחר מכן המקרקעין יוחכרו לזוכה לתקופה של 49 שנים, עם אופציה לחכירה ל-49 שנים נוספות אשר במהלכן יושכרו 150 יחידות הדיור בפרוייקט לסטודנטים. חברת האם הוקמה על מנת להפוך לקרן להשקעות במקרקעין (REIT) כמשמעותה בסעיף 64א3 לפקודת מס הכנסה.

החברה ("הקרן") וחברת האם חתמו על הסכם מכר והקצאת מניות, בגדרו תמכור חברת האם לקרן, בין היתר, את זכויותיה במקרקעין.

שטחי המסחר בפרויקט יהיו בשטח שלא יעלה על 10% משטחי המגורים וישמשו כתומכי מגורים בלבד, כגון: צרכנייה, בית קפה, מכבסה, ושירותים תומכים נוספים ("שטחי מסחר תומכים").

הקרן תקים את שטחי המגורים וכן את שטחי המסחר התומך ותשכירם לטווח ארוך על-מנת שיהיו "מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה" כהגדרתם בסעיף 64א2 לפקודה.

בהחלטת המיסוי נקבע, כי יראו את המקרקעין המיועדים הסטודנטים כמקרקעין עליהם חלה תכנית להשכרה למגורים ועל-כן יראו במקרקעין הנרכשים על-ידי הקרן מחברת האם אשר זכתה במכרז כנכס שחלה לגביו חלופה שנייה להגדרת המונח "מקרקעין לצרכי דיור להשכרה".

עוד נקבע, כי בתקופה שמיום רכישת המקרקעין על-ידי הקרן ועד להשלמת הבניה, שטחי המסחר התומכים הכלולים במכרז לא יפגעו במבחני השווי שעל קרן להשקעות במקרקעין לעמוד בהם כמפורט בסעיפים 64א3(א)(5)(א) ו-(ג) ו-(5א)(א) לפקודה.

בנוסף, נקבע, כי הטבות המס הקבועות בפרק שני 1 לפקודה להכנסות "מקרקעין לצרכי דיור להשכרה" וכן הטבות המס החלות על "מקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה" לא תחולנה על רכיב שטחי המסחר והתעסוקה שבפרויקט.

 

החלטת מיסוי מס' 6642/21 הנושא: תחולת סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין כשהדירה נרכשה בכספים שהתקבלו במתנה מהורה – החלטת מיסוי בהסכם

בהחלטת המיסוי נקבע כי יחידה אשר רכשה דירת מגורים מכספים אשר התקבלו במתנה מאמה זכאית להעביר את הדירה במתנה לאחותה בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.

הוראה זו בכפוף ליכולת ההוכחה שכל הכספים ששימשו לרכישת הדירה המועברת או מרביתם המוחלט (לפחות 95% מהכספים) מקורם במתנה ובתנאי נוסף שהדירה אכן מועברת בין האחיות במתנה וללא תמורה.

החלטת מיסוי מס' 3958/21 הקצאת מניות נוספות במסגרת העברת נכס לפי סעיף 104א לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש) התשכ"א-1961( להלן: "הפקודה") בעקבות תיקון שומת מס רכישה

ההחלטה עוסקת בהעברת זכות במקרקעין מחברה אם לחברת בת אשר מוחזקת במלא הון המניות על ידה. בהתאם להוראות סעיף 104א, תוך שהחברה הקולטת שילמה מס רכישה בשיעור 0.5% משווי המקרקעין שהועברו כאמור.

מנהל מיסוי מקרקעין הפעיל את סמכותו בהתאם להוראות סעיף 78(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין וטען כי יש להגדיל את שווי המקרקעין ביחס לשווי שדווח על-ידי החברות, וזאת בהסכמה עמן.

בנוסף נקבע כי חברת הבת תקצה מניות נוספות בהתאם להפרש בין שווי נכס המקרקעין המעודכן לבין שווי נכס המקרקעין שעל פיו הוקצו המניות במועד ההעברה. זאת, בהתאם להוראות סעיף 104א(א)(3) לפקודה.

בנוסף, נקבע בהחלטה, כי הקצאת המניות הנוספות תדווח לפקיד-השומה של חברת האם בהתאם להוראות סעיף 104ז לפקודה; וכי על המניות המוקצות הנוספות יחולו הוראות סעיף 104ו לפקודה ובכלל זה יראו אותן כאילו הוקצו במועד ההעברה.

 

חוזר בנושא תיקון 94 לחוק מיסוי מקרקעין – גישה חדשה למועד חתימת ההסכם בפינוי בינוי
חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 ("חוק פינוי ובינוי") –נועד להקל על ביצוע עסקאות פינוי ובינוי כהגדרתן בחוק, וזאת על מנת לעודד התחדשות עירונית.

לאור העובדה כי לשם ביצוע עסקות פינוי בינוי יש צורך בהסכמה של כל בעלי הדירות, מאפשרת לבעל דירה יחיד עמדת מיקוח שבה הוא עלול לעשות שימוש לרעה בזכות זו. נקבע, כי כאשר אי ההצטרפות למיזם פינוי בינוי מסיבות שאינן סבירות, יוכלו שאר בעלי הדירות לתבוע את המסרבים בעילת תביעה בנזיקין כלומר, חיוב המסרבים בתשלום פיצוי לשאר בעלי הדירות בשל הנזק שנגרם להם מאבדן העסקה.

במסגרת תיקון חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 6), התשע"ח-2018 ("התיקון") הוענק לבית-המשפט, הסמכות לקבוע שבעל דירה מסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות המסכימים לעסקה, גם את הסמכות להורות בצו על פינויו של אותו בעל דירה מסרב, באופן שיאפשר את קידום יציאתה לפועל של עסקת הפינוי ובינוי וכן למנות עו"ד או רו"ח אשר יהיה מוסמך להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב.

יצוין כי במסגרת התיקון לגבי אוכלוסיית הקשישים הוטלה על היזם החובה להציע חלופות תמורה לקשיש ורק אם האחרון סירב לחלופות אלו ובכפוף לקיומם של מספר תנאים מצטברים ניתן יהיה לראות בסירובו כ"סירוב בלתי סביר"

במסגרת התיקון נכללו גם, ובין היתר, תיקונים עקיפים לחוק מיסוי מקרקעין (תיקון 94 – ראו סעיף 10 לתיקון) ולחוק מע"מ (תיקון 58 – ראו סעיף 11 לתיקון).

חוזר מיסוי מקרקעין מס' 1-2021 בנושא "הטבות מס לדייר קשיש במתחם פינוי ובינוי" שענייננו בהוראות תיקון 94 לחוק מיסוי מקרקעין

יצוין, כי במסגרת החוזר מתייחסות רשויות המס להגדרת המונח "קשיש" על פי סעיף 49יט(א) לחוק מיסוי מקרקעין והמוגדר, בין היתר, כ"מי שבמועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון כאמור בסעיף 49כ על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף מלאו לו 70 שנים והתגורר ביחידת המגורים הנמכרת בתקופה של שנתיים רצופות לפחות בסמוך לפני אותו המועד וכן התגורר דרך קבע באותה יחידה במועד החתימה על ההסכם עמו".

כך צוין בחוזר בעניין זה:
"'הסכם מכירה ראשון' הוא המועד הראשון בו נכרת הסכם מחייב בין הדייר הראשון בפרויקט לבין היזם, על פי דיני החוזים (כללי) – 'הצעה' ו-'קיבול'. יודגש כי במקרים בהם היזם מעביר לדייר הסכם לחתימתו, אולם היזם משהה את חתימתו, הרי שמועד כריתת ההסכם הינו מועד חתימת הדייר, לרבות לעניין מועד ההודעה לפי הוראות סעיפים 49כא ו – 49לב2 לחוק מיסוי מקרקעין, ובלבד שקיימת גמירות דעת ומסויימות כבר במועד שבו נכרת ההסכם בין הדייר הראשון לבין היזם"