מדריך היערכות במסים

1.13.18 מחסן ששימש למגורים בניגוד לדין – האם דירת מגורים? – ו"ע 34577-08-17 גיא נ' מדינת ישראל

ביום 12 באוגוסט 2019 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בעניין גיא.

בשנת 1993 רכש אביו המנוח של העורר זכויות חכירה בנכס מקרקעין המצוי ברחוב ביאליק בתל-אביב. הנכס הוגדר לפי חוקי התכנון והבנייה כ"מחסן" ו"חדר כביסה" והוא נמצא בקומת מרתף חלקית וגלויה דהיינו, רובו מצוי מתחת למפלס הרחוב אך מעל פני האדמה של בניין אשר קומותיו האחרות שימשו למגורים. לאחר הרכישה, פוצל הנכס לשני חלקים והוסב לשימוש במגורים על-ידי התקנת המתקנים הדרושים לכך, ללא כל שינוי במעמד התכנוני של המקום.

בחודש אפריל 2013, חרף קיומה של תב"ע חדשה משנת 2008 שבגדרה סווג הבניין כמבנה לשימור ללא הגבלות מחמירות ותוך שנוצרה לראשונה אפשרות עקרונית להסב את הנכס לדירת מגורים, הוגש כתב אישום כנגד העורר על-ידי השירות המשפטי של עירית תל-אביב. זאת, בגין "שימוש חורג" בנכס.

בחודש נובמבר 2014, כשנה וחצי לאחר הגשת כתב האישום, הגיש העורר בקשה ל"שימוש חורג למגורים", אך הבקשה לא אושרה.

בחודש פברואר 2016 התקיים דיון בהליך הפלילי בפני בית-המשפט לעניינים מקומיים והוסכם, כי תינתן לעורר ארכה של 4 חודשים להתאים את הנכס להיתר, דהיינו להסיר ממנו מתקנים כך שלא יוכל לשמש עוד למגורים בפועל וכדי שישוב לשמש כמחסן.

בחודש מאי 2016 דהיינו, בתוך פרק הזמן של 4 חודשים שהוקצב בהליך הפלילי, מכר העורר את הנכס וביקש כי החבות במס שבח תיקבע לפי שיטת החישוב הליניארי המיוחדת הקבועה בסעיף 48א(ב2)(1) לחוק מיסוי מקרקעין החלה רק במכירת "דירת מגורים מזכה" דהיינו, "דירת מגורים" ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שנקבעו לעניין זה, יש לציין כי אין מחלוקת עובדתית לגבי השימוש בנכס למגורים על-פני תקופה של שנים.

ברם, לטענת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב, הנכס אינו מהווה "דירה" או "דירת מגורים" ולכן חישוב מס השבח צריך להיעשות באופן רגיל ומיטיב פחות.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת ה' קירש דחתה את הערר.

השופט קירש בחן את היסודות המצטברים להגדרת המונח "דירת מגורים" – דהיינו: (1) הנכס הנדון הוא "דירה" או חלק מדירה; (2) בניית הדירה הסתיימה; (3) הדירה היא בבעלותו או בחכירתו של יחיד; (4) הדירה אינה מהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה; ו-(5) הדירה משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה – וקבע, כי אין חולק כי ארבעת היסודות האחרונים אכן התקיימו; אך היסוד הראשון אינו מתקיים, דהיינו הנכס הנמכר אינו מהווה בגדר "דירה".

לשיטתו, יש לפרש את התיבה "דירה" כמורה על נכס מקרקעין מסוג מבנה אשר בעת מכירתו השימוש בו למגורי אדם מותר על-פי דין ובהתאם ינבעו תוצאות אלו: אם השימוש בנכס למגורים מותר על-פי דין ויש בו מתקנים דרושים, הנכס ייחשב "דירת מגורים" לפי סעיף 1 לחוק אף אם לא שימש למגורים בפועל בעת המכירה; אם השימוש בנכס למגורים מותר על-פי דין והוא משמש בפועל למגורים בעת המכירה, הוא ייחשב "דירת מגורים" אף אם חסרים בו חלק מהמתקנים הדרושים למגורים; אם השימוש בנכס למגורים מותר על-פי דין אך אין שימוש בפועל למגורים ואף אין בו מתקנים דרושים, הנכס לא ייחשב "דירת מגורים"; ואם השימוש בנכס למגורים אינו מותר על-פי דין אזי הוא לא ייחשב דירת מגורים אף אם מתגוררים בו למעשה ואף אם הותקנו בו מתקנים דרושים.