מדריך היערכות במסים

1.13.17 הסכם מימון או הסכם לרכישת מקרקעין? – ו"ע 77-90-22722 רבץ השקעות בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

ביום 7 לאוקטובר 2019 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין רבץ השקעות בע"מ.

ביום 22 בדצמבר 2015 נחתם הסכם למתן שירותים של מימון, שיווק וניהול פרויקט בין רבץ השקעות בע"מ (להלן: "העוררת א'") לבין משה חדיף בנין והשקעות בע"מ (להלן: "העוררת ב'") בקשר לחכירה עתידית של מקרקעין בטירת הכרמל מרשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י").

במועד שאינו ידוע לאחר חתימת ההסכם, הגישה העוררת ב' הצעה במסגרת מכרז של רמ"י לחכירת המקרקעין ולבניית 117 יחידות דיור. ביום 31 בדצמבר 2015 קיבלה העוררת הודעה על זכייתה במכרז.

ביום 31 בינואר 2016 מסרו העוררות למשרדי מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן: "המשיב") מכתב שכותרתו "הודעה על חתימת הסכם מתן שירותים לפרויקט עתידי" (להלן: "ההודעה"), בגדרו הודיעו על חתימת ההסכם מיום 22.12.2015 וטענו כי הענקת השירותים מכוחו אינה עולה כדי עסקה במקרקעין, בין היתר לאור ההסכמה המוקדמת על הענקת השירותים עוד לפני שהוגשה ההצעה במכרז לרכישת הפרויקט.

ביום 2 בפברואר 2016 השיב מר אברהם סומך, מנהל המשיבה, להודעה וקבע, כי מדובר בעסקה ועל-כן דרש מהעוררות, בהתאם לסעיף 82 לחוק מיסוי מקרקעין, להגיש הצהרה לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין על-מנת שיוכל לבחון באופן יסודי את ההסכם. העוררות לא השיבו למכתבו האמור של מר סומך.

ביום 7 בפברואר 2016 התקבל במשרדי המשיב דיווח שהגישה העוררת ב' בדבר רכישת זכויות החכירה במקרקעין מרמ"י במקביל, קיבל המשיב דיווח מרמ"י אודות מכירת הזכויות לעוררת ב'.

ביום 11 באוגוסט 2016 הוציא המשיב לעוררות את פירוט הנימוקים לקביעת שומות מס שבח ומס רכישה לפי מיטב השפיטה, לפיו מדובר בעסקת מכר של מחצית המקרקעין מהעוררת ב' לעוררת א'. שומת מס השבח הועמדה על 0 ש"ח דהיינו, לא נטען שהייתה עליית ערך בין רכישת המקרקעין מרמ"י לבין מכירתם לעוררת א' אך כללה קנס אי-הצהרה במועד. ואילו שומת מס הרכישה נקבעה על כ-1.92 מיליון ש"ח (קרן) בצירוף הפרשי הצמדה, ריבית וקנס אי-הצהרה במועד, ובסך הכל כ – 2 מיליון ש"ח. העוררות הגישו השגה ביום 12 בפברואר 2017 ובמקביל הגישו לראשונה הצהרה על העסקה בהתאם לסעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת א' וינשטיין  דחתה את הערר.

בראשית הדברים נדרשה השופטת וינשטיין לטענת העוררות בדבר התיישנות השומות לפי מיטב השפיטה, באשר אלו לא הוצאו בתוך 8 חודשים ממועד ההודעה.

השופטת וינשטיין קבעה, כי גם אם ניתן היה להתייחס להודעה כאל "הצהרה" – ואין היא סבורה כי ניתן להתייחס אל ההודעה ככזו – עדיין היו חסרים בה פרטים ומידע חיוני לצורך בחינת הטענה כי אין מדובר בעסקה במקרקעין, ודי בכך כדי לדחות את טענתן האמורה.

בהתאם, הוסיפה השופטת וציינה, יש לראות את העוררות כמי שלא ציינו את כל הפרטים הנדרשים לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין ועל-כן, וכל שכן לאור התעלמותן של העוררות מדרישת המשיב מיום 2 בפברואר 2016, חלה הוראת סעיף 73(ד) לחוק ויש לראות את העוררות כאילו לא הגישו הצהרה כאמור בסעיף 82.

בהמשך הדברים, ניתחה השופטת וינשטין את ההסכם שנחתם בין העוררות וקבעה, כי מדובר בהסכם שמהותו האמיתית, כמו גם תוכנו, מעידים על רכישה על-ידי העוררת א' של מחצית מזכויות החכירה במקרקעין, וזאת אם וככל שהעוררת ב' זוכה במכרז.

השופטת וינשטיין דחתה את טענת העוררות לפיה העוררת ב' לא הייתה יכולה למכור דבר לעוררת א' במועד החתימה על ההסכם, ולכן אין מדובר בעסקה במקרקעין, בקובעה, כי הזכייה במכרז מהווה תנאי מתלה ומשהתרחש אירוע הזכייה נכנס ההסכם לתוקפו מדעיקרא ולעוררת ב' "זכות במקרקעין" הניתנת להעברה.

בנוסף, דחתה השופטת את טענתן החלופית של העוררות לפיה יש לראות בעוררת ב' כמי שרכשה בנאמנות עבור העוררת א' את מחצית הזכויות במקרקעין ועל-כן העברה מנאמן לנהנה פטורה ממס. לדבריה, לא רק שאין מדובר בטענה משפטית חלופית אלא בטענה עובדתית חלופית שאין לאפשר העלאתה בהתאם לתקנה 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, אלא שטענה זו גם לא הוכחה ואף לא הוגשה הודעת נאמנות למשיב.

לבסוף, בחנה השופטת וינשטיין את טענת העוררות בנושא החיוב בקנס וקבעה שאין מקום להתערב בעניין זה בהחלטת המשיב.

השופטת ציינה כי אילו היו העוררות פועלות בהתאם לדרישתו של מר סומך והיו מגישות את ההצהרה בסמוך לאחר מכתבו מיום 2 בפברואר 2016, כי אז ייתכן שהיה מקום לשקול ויתור על הקנס לתקופה שממועד החתימה על ההסכם ועד למועד הגשת ההצהרה בפועל; אלא שהעוררות לא פעלו כך והתעלמו מהדרישה האמורה ולמעשה לא הגישו הצהרה עד למועד הגשת ההשגה.