מדריך היערכות במסים

1.13.15 רכישת מקרקעין במשותף אינה בהכרח "קבוצת רכישה" – ו"ע 63863-12-14 פ.א. אריה פרידמן (2006) בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעי חיפה

ביום 14.3.2019 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין פ.א. אריה פרידמן (2006) בע"מ ואח'.

עניינו של פסק-הדין בחמישה פרויקטים להקמת בתי דירות בחיפה שבהם נרכשו זכויות בקרקע על-ידי רוכשים שונים, כאשר לאחר הרכישה מכרו הרוכשים המקוריים זכויות בלתי-מסוימות בקרקע לקבוצה של רוכשים נוספים (העוררים) אשר כולם התקשרו יחדיו בהסכם משותף להקמת בתי דירות למגורים.

כל הקבוצות התארגנו באמצעות ועד שנבחר על-ידיהם, התקשרו עם קבלנים והחלו בעבודות הבנייה.

הרוכשים הנוספים הגישו הצהרות למשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, בדבר רכישת זכויות בקרקע בלבד.

ברם, המשיב לא קיבל את ההצהרות האמורות וקבע, כי כל אחד מהרוכשים הנוספים רכש דירת מגורים גמורה באשר לדבריו הם התארגנו בכל אחד מהפרויקטים כקבוצת רכישה באמצעות גורם מארגן. בהתאם, הוא חייב את הרוכשים הנוספים במס רכישה על-פי שווי דירות המגורים.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ר' סוקול (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד נ' מולכו ועו"ד ח' שטרן), קיבלה את הערר.

בראשית הדברים, נדרש השופט סוקול למסגרת המשפטית הרלבנטית לרכישת זכויות והקמת מבנים על-ידי קבוצת רכישה ובכלל זאת את ההוראות שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") במסגרת תיקון 69. לאחר מכן, נדרש השופט סוקול לשתי השאלות שהתעוררו בערר: האחת, האם מהותן האמיתי של עסקות הרכישה הייתה רכישת דירות מגורים מוגמרות מהרוכשים המקוריים בכל הפרויקטים; והשנייה, האם העוררים התארגנו כקבוצת רכישה כמשמעותה בחוק, דהיינו האם ניתן למצוא בכל אחת מקבוצות הרכישה "גורם מארגן".

השופט סוקול בחן את הסכמי הרכישה בגדרם רכשו העוררים את הזכויות מהרוכשים המקוריים ואת הסכמי השיתוף וקבע, כי "העסקה האמיתית" שבין הצדדים היא זו שעולה ממסמכים אלה, דהיינו רכישת זכויות בלתי-מסוימות במקרקעין והסכם לבנייה עצמית משותפת של כל חברי הקבוצה. עוד קבע השופט, כי לא עלה בידי המשיב לשכנע, כי העסקה האמיתית הייתה שונה מהסכמי הרכישה והשיתוף, כלומר כי אומד דעתם של הצדדים היה שונה מהנחזה על-פי אותם הסכמים.

השופט סוקול המשיך ונדרש לשאלה השנייה, דהיינו האם קבוצות הרכישה כללו גורם מארגן והשיב על כך בשלילה. לדבריו, הגם שהרוח החיה מאחורי כל העסקות והקמת כל הפרוייקטים הייתה אותו אדם (אייל פרידמן) – בהיותו מי שאיתר את כל הנכסים, הציע למוכרים (הרוכשים המקוריים) את עסקות הרכישה, פעל לשווק את הפרוייקטים לרוכשים הנוספים, פנה לאדריכלים, ערך אומדן של העלויות הצפויות ובמספר מקרים אף היה חבר בוועד המפקח כנציג של בני משפחתו – "גורם מארגן" הוא גורם שפעילותו נפרדת מפעילות הקבוצה ולא חבר קבוצה הפועל למען חבריו בקבוצה ללא תמורה. וכך ציין השופט סוקול (וראו גם דבריו בעניין זה של חבר הוועדה, עו"ד נ' מולכו): "גורם מארגן פועל למען רווח. הוא מקבל תמורה, ישירה או עקיפה, עבור שירותי הארגון שהוא מעניק לקבוצה. ודוקו, קבלת תמורה עבור שירותים אחרים שניתנו על ידי אותו גורם לקבוצה, שאינם בבחינת שירותי ארגון, אינו מספיק כדי לקבוע שהגורם משמש כ'גורם מארגן' במובן החוק…".

לאור כל האמור, סיכם השופט סוקול וקבע, כי לא הוכח שהקבוצות פעלו באמצעות גורם מארגן כמובנו על-פי חוק מיסוי מקרקעין.