מדריך היערכות במסים

1.13.14 זכויות לקבלת פיצוי הפקעה או פיצוי ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה אינן בבחינת נכסים נוספים העשויים להוציא איגוד מתחולת איגוד מקרקעין – ו"ע 31189-11-14 אפריקה ישראל להשקעות בעמ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין נצרת

 

ביום 16 ביוני 2019 פורסם פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין ב.ס.ט. בנייה בע"מ.

המחלוקת המרכזית בין הצדדים, היא בשאלה האם מניות אפריקה ישראל בחברת ארמון ההגמון, אשר נמכרו לשלוש חברות, וביניהן חברת ב.ס.ט, הן מניות בתאגיד שאינו "איגוד מקרקעין "בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין ?

לטענת ב.ס.ט ויתר החברות הרוכשות, ארמון אינה "איגוד מקרקעין" כמשמעות מונח זה בחוק מיסוי מקרקעין, שכן לא כל נכסיה הן זכויות במקרקעין ויש ברשותה שני נכסים נוספים המוציאים אותה מתחולת ההגדרה של מונח זה: האחד – זכות לקבלת פיצויי הפקעה ממע"צ / חברת נתיבי ישראל; השני – זכות לפיצויים נוספים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין פגיעה בשווי המקרקעין . בנוסף, החלק הארי של המקרקעין שברשותה מסווג בדוחותיה הכספיים כמלאי ולא כרכוש קבוע.

וועדת הערר בראשותו של עו"ד חיים שטרן, נדרשה, בין היתר, לפסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין מליסרון וקבע, כי גם אם יש בידי החברה זכויות נוספות שהן תוצר של תביעות לקבלת פיצויים בגין הפקעה ו/או בגין פגיעה בשווי מקרקעין, אזי אין לראות בהן נכסים המוציאים את החברה מהגדרת "איגוד מקרקעין", שכן ככלות הכל התוצרים הסופיים של תביעת פיצויים אלה יהיו לכל היותר בבחינת כספים או זכויות כספיות או אף מיטלטלין. נדחתה גם טענת העוררות, כי כלל זכויות המקרקעין שבידי החברה או חלק מהותי מהן מהוות מלאי עסקי. שכן, לא רק שזכויות אלו נרשמו בדוחותיה הכספיים כנכסים בלתי-שוטפים, אלא שבכל מקרה אין בסיווג זכויות במקרקעין כמלאי עסקי, כשלעצמו, כדי לשלול מתאגיד את סיווגו כאיגוד מקרקעין.

בנוסף, נקבע על ידי הוועדה כי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 8/2003 מיום 14.7.2003 בנושא "מעמדו של איגוד שבבעלותו זכויות במקרקעין שהנן מלאי עסקי" אינה מסייעת לעוררות, שכן החברה טרם ביצעה בנייה על המקרקעין, טרם שיווקה יחידות ואין בידיה נכסים אחרים המשמשים לייצור הכנסה, וכן החברה לא עסקה בפועל ברכישה ומכירה של מקרקעין אשר עליהם דיווחה בדוחותיה הכספיים כהכנסה רגילה מפעילות שוטפת במסגרת דיווח על הכנסות מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודה. הערעור נדחה.